Класс бизнес-центра: что стоит за буквами A, B+ и B

Классификация офисной недвижимости появилась, чтобы участники рынка говорили на одном языке: арендатор понимал, что получает за ставку, а собственник — с чем сравнивают его здание. Единого закона, закрепляющего классы, нет, поэтому в объявлениях класс часто завышают. Практический выход — проверять здание по конкретным параметрам, а не по букве в описании.

Что действительно определяет класс

• Расположение и транспортная доступность, включая парковку и подъезд для транспорта арендаторов.
• Эффективность планировок: соотношение арендуемой и общей площади, шаг колонн, глубина плана.
• Инженерия: система кондиционирования, вентиляция, резервное электроснабжение, электрическая мощность на квадратный метр.
• Качество общественных зон: лобби, лифты, санузлы, состояние отделки и её обслуживание.
• Управление: наличие профессиональной управляющей компании, регламенты обслуживания и скорость реакции на заявки.

Обратите внимание на последний пункт. Здание класса A, которое обслуживается по остаточному принципу, за три-четыре года теряет качество общественных зон и инженерных систем, а вместе с ними и ставку. Управление влияет на класс не меньше, чем исходное качество строительства.

На что смотреть арендатору

Помимо ставки считайте полную стоимость размещения: эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, парковку, стоимость отделки и её амортизацию на срок договора. Уточните электрическую мощность на ваш блок и режим работы вентиляции — переделка этих параметров после въезда обходится дороже, чем разница в ставке.

На что смотреть собственнику

Класс — это позиция в конкурентной выборке. Прежде чем поднимать ставку, сравните объект с ближайшими конкурентами по перечисленным параметрам и найдите разрыв, который можно закрыть недорого: регламент уборки, освещение лобби, навигация, работа с заявками. Часто именно эти вещи, а не капитальные вложения, дают ближайший прирост арендной ставки.